Le bail commercial est un des premiers documents que vous consultez quand un commerçant vous demande de travailler sur son affaire.
Je vous recommande de vérifier dans un premier temps la date de début du bail et la date de fin.
Si la date de fin est passée c’est que le bail n’a pas été renouvelé et qu’il est en tacite prolongation.
Les commerçants pensent souvent à tort que le bail se poursuit par tacite reconduction et que le propriétaire doit prendre l’initiative du renouvellement.
Différence entre tacite prolongation et tacite reconduction :
La tacite reconduction signifie le renouvellement du bail en cours aux mêmes conditions que le bail initial (durée, loyer…) et la formation automatique d’un nouveau contrat sans qu’aucune démarche ne soit faite de la part du locataire ou du propriétaire. C’est le cas pour le bail d’habitation de 3 ans uniquement.
La tacite prolongation indique la poursuite du bail en cours pour une durée indéterminée. La date d’expiration du bail commercial n’entraîne pas son arrêt. Le locataire continue de payer le loyer convenu, occupe le local et respecte les conditions d’occupation.
Conséquence de la tacite prolongation :
- Le loyer :
Si le bail est prolongé au-delà de douze ans le plafonnement du loyer ne s’applique plus. Cela veut dire que le bailleur pourra augmenter le loyer comme bon lui semble sans tenir compte de l’évolution de l’indice de référence.
Rappelons que le plafonnement du loyer est une caractéristique principale du statut des baux commerciaux qui permet de protéger le commerçant contre des hausses de loyer. Le commerçant a l’assurance que son loyer n’augmentera pas au-delà de l’indice de révision pendant toute la durée du bail et que son loyer restera stable au moment du renouvellement du bail. Ce principe est valable uniquement pour les baux d’une durée de 9 ans et si les facteurs de commercialité du local sont inchangés.
- La fin du bail :
Au cours de la tacite prolongation le bailleur et le preneur ont la possibilité de mettre fin au bail à tout moment en donnant un congé six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Rappelons que pendant la durée initiale, le bail peut être résilié qu’a l’issu de chaque période triennale.
Comment le commerçant va-t-il obtenir un nouveau bail ?
Renouvellement et nouveau bail :
Demande de renouvellement du locataire.
Le locataire peut demander le renouvellement de son bail, par acte d’huissier dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment en cas de tacite prolongation.
Réponse du bailleur :
- Il accepte le renouvellement et le nouveau bail est renouvelé aux mêmes clauses et conditions que l’ancien bail.
- Il accepte le renouvellement mais souhaite obtenir une modification du loyer.
- Il garde le silence pendant plus de 3 mois. Ce qui vaut acceptation du renouvellement.
- Il refuse le renouvellement avec offre ou refus d’indemnité d’éviction.
Congé du bailleur avec offre de renouvellement.
Le bailleur peut demander le renouvellement de son bail avec ou sans augmentation de loyer, par acte d’huissier dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment en cas de tacite prolongation. Le congé met simplement fin au bail commercial en cours mais ne le renouvelle pas.
Réponse du locataire :
- Il accepte les nouvelles conditions proposées.
- il accepte le principe du renouvellement mais conteste le montant du loyer.
- Il décline l’offre de renouvellement : le bail commercial prend fin sans qu’il puisse obtenir le versement d’une indemnité d’éviction.
Pourquoi obtenir un nouveau bail ?
Il est impossible pour le vendeur du fonds de commerce ou du droit au bail de faire peser des incertitudes sur le bail. L’acquéreur voudra avoir des garanties sur le loyer et la durée du bail.
Un bail renouvelé ou bien encadré aura également plus de valeur.
Vous devez être très vigilant sur les dates du bail et son renouvellement avant de mettre en vente une affaire.
Pour aller plus loin vous pouvez consulter les articles L 145 -1 à L 145-60 du code du commerce.
J’espère que cet article vous sera utile. Si vous souhaitez recevoir régulièrement des informations sur la vente de fonds de commerce, pensez à vous abonner.
A très vite