Pas de porte et droit au bail – Nous sommes des pros, utilisons les bons mots !

Il y a souvent confusion entre ces deux notions.

  • Le pas de porte est une somme d’argent versée au propriétaire des murs au moment de la signature d’un bail. Elle est indiquée dans le bail commercial
  • Le droit au bail est une somme versée au locataire sortant en contrepartie de la reprise du bail en cours. Elle est mentionnée dans le contrat de cession du bail.

Le pas de porte :

Le montant du pas de porte est fixé librement entre bailleur et preneur. Il peut être considéré comme :

  • Un complément de loyer : le bailleur veut se prémunir d’une hausse des loyers dans le quartier qu’il ne peut pas appliquer ou seulement partiellement en s’en tenant à la variation de l’indice de révision de loyers. De même, lorsque le bailleur consent au locataire un loyer inférieur au prix du marché.
  • Une indemnité : en compensation, par exemple, de la dépréciation de la valeur vénale des locaux (en raison de la nature de l’activité exercée par le preneur).

Attention car le choix du complément de loyer ou de l’indemnité n’a pas les mêmes conséquences fiscales et comptables pour le locataire et le propriétaire.

Le droit au bail :

Le montant du droit au bail est fixé librement entre le locataire et repreneur du bail commercial.

Le bail est un élément du fonds de commerce donc si l’exploitant cède son fonds à une personne qui reprend la même activité, le bail est automatiquement transmis. Il s’agit d’un élément incorporel. La valeur globale du fonds de commerce englobe la valeur du droit au bail.

Si le bail l’autorise, l’exploitant peut céder le bail indépendamment du fonds de commerce contre une indemnité appelée « droit au bail ».

Sur le plan fiscal et comptable, pour le locataire cédant le montant de la vente du droit au bail est pris en compte pour la détermination de ses bénéfices imposables. Pour le nouveau locataire le droit au bail est soumis aux droits d’enregistrements et figure à l’actif du bilan en immobilisation incorporelle non amortissable.

Valorisation du pas de porte et du droit au bail :

L’offre et la demande !

Il existe de nombreuses méthodes théoriques qui sont utilisées par les experts devant statuer sur une valeur dans le cadre d’un contentieux ou d’une étude patrimoniale.

On entend souvent aussi dire qu’un fonds de commerce ne peut pas avoir une valeur inférieure à son droit au bail …mais la valeur d’un droit au bail peut être nulle.

Les facteurs de la valeurs essentiels sont les caractéristiques des locaux et surtout l’emplacement.

Dans le cadre du droit au bail le montant du loyer, la durée du bail restant et certaines clauses peuvent aussi influer sur la valeur.

L’emplacement est primordial. On s’aperçoit que seuls les locaux bénéficiant d’une grande attractivité et ayant des facteurs de commercialité importants sont valorisables.

Les prix pratiqués vont dépendre de la ville et du quartier. Je vous invite donc à être à l’affut de la moindre référence pour avoir des éléments de comparaison.

Quand un commerçant vous demande de l’aider à vendre son droit au bail ou quand un bailleur demande un pas de porte,  sortez du local  avec vos clients et observez avec eux l’environnement immédiat. Si, à proximité,  des locaux sont vacants il y a fort à parier que les futurs locataires préfèreront aller voir les propriétaires de locaux vides qui seront en plus prêts à faire des facilités pour louer. Dans ce cas, la valeur du droit au bail ou du pas de porte sera extrêmement faible voire nulle !

Le bon mandat :

Donc, quand vous rencontrez un propriétaire bailleur qui vous demande de lui trouver un locataire, vous définissez avec lui le loyer du local mais peut être aussi le montant du pas de porte.

Vous remplissez un mandat de location (n’oubliez pas d’appliquer également vos honoraires sur le montant du pas de porte !).

Et quand vous êtes en présence d’un commerçant locataire qui ne souhaite pas céder son activité mais seulement son emplacement vous fixez avec lui le montant du droit au bail et vous complétez un mandat de vente.

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1 réflexion sur “Pas de porte et droit au bail – Nous sommes des pros, utilisons les bons mots !”

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