Fonds de commerce : du mandat à la vente (première partie)

Dans cette série d’article je vous présente les grandes étapes de la cession d’un fonds de commerce : du premier rendez-vous à la signature de l’acte.

 

Carte T « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » :

En préambule je vous rappelle que l’article 1er de la loi Hoguet précise les activités d’entremise autorisées par les titulaires de la carte T.

Le 2ème alinéa indique « l’achat, la vente ou la location gérance de fonds de commerce »

L’agent immobilier qui propose des fonds de commerce doit donc répondre à toutes les exigences de la loi Hoguet : aptitude, assurance, mandat, honoraires, affichage…

La loi Hoguet indique également que nous faisons un métier d’intermédiaire. C’est-à-dire que notre rôle premier est de chercher des acquéreurs pour des vendeurs et inversement.

Et c’est bien cette mission qui va nous différencier d’un notaire, d’un avocat ou d’un comptable.

Ne perdons pas de vue que le commerçant a besoin de nous pour lui trouver un acquéreur.

Oui, il faut savoir lire des comptes annuels, oui, il faut savoir lire un bail pour pouvoir appréhender le commerce mais notre travail sera reconnu uniquement si nous arrivons à mettre en relation deux parties.

 

Le premier rendez-vous : la découverte du commerçant et son affaire

Ce rendez-vous consiste à découvrir tous les aspects du projet de cession du commerce : les motivations du commerçant et toutes les caractéristiques de l’affaire c’est-à-dire l’emplacement, l’environnement, l’état du matériel, la configuration des locaux…

Ce premier contact est aussi l’occasion de se présenter de démontrer notre professionnalisme et de jeter les bases d’une future collaboration.

En principe, dès cette première rencontre l’exploitant met à notre disposition le contrat de bail et le bilan des deux dernières années.

Ces éléments nous permettent d’avoir une première idée sur la valeur de bien.

Pour être plus précis dans notre analyse nous demandons au commerçant d’autres documents tels que la liste des immobilisations, les contrats de travail et les derniers bulletins de salaire, les statuts de la société… Souvent il nous met en relation avec son expert-comptable pour obtenir ces informations.

 

Le second rendez-vous : le prix et la signature du mandat

Lors du rendez-vous suivant nous restituons notre estimation. L’objectif est de montrer au commerçant que les méthodes que nous avons utilisées pour déterminer la valeur de son affaire seront également utilisées par l’acquéreur ou son conseil et surtout par son banquier.

Cette estimation correspond aux propositions que va recevoir le commerçant et peut l’aider à anticiper ses projets surtout en cas de réemploi du produit de la vente.

Le prix de commercialisation peut être différent de notre estimation pour plusieurs raisons : d’abord parce que nous devons permettre à notre vendeur de toucher des acquéreurs qui sont prêts à payer une survaleur et surtout parce qu’il voudra tester le marché.

La signature du mandat :

Le mandat est obligatoire, il peut être simple ou exclusif.

Le mandat sera préparé sur la base des éléments recueillis. Qui est le propriétaire du fonds : un particulier ou une société ?  Est-ce que mon interlocuteur est bien la personne habilitée à signer ?

Qu’est ce qui est vendu : quel fonds de commerce ? (Une société peut avoir plusieurs fonds de commerce).

La loi Hoguet permet de mettre la charge des honoraires au vendeur ou à l’acquéreur. Cependant pour les fonds de commerce, les honoraires sont facturés à l’acquéreur pour permettre à l’intermédiaire d’encaisser le règlement de ses honoraires le jour de l’acte. En effet, les fonds versés au vendeur sont séquestrés pendant plusieurs mois et c’est l’homme de loi qui procède au règlement, ce qui peut prendre plusieurs jours. Par ailleurs, l’acquéreur déduit les honoraires de son résultat comptable et récupère la TVA associée

En signant ce mandat valide votre partenariat. N’oubliez pas que le code de déontologie nous impose de rendre compte régulièrement de nos actions surtout quand nous rencontrons des difficultés. Cette disposition a été prise pour éviter une rupture d’échanges entre les parties et surtout pour éviter d’entendre régulièrement « depuis qu’ils ont pris le mandat je ne les ai plus revu ».

Dans le prochain article je vous parlerai du dossier de présentation et de la mise en vente du commerce.

A suivre…

J’espère que cet article vous sera utile. Si vous souhaitez recevoir régulièrement des informations sur la vente de fonds de commerce, pensez à vous abonner !

A très vite

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